Volete fare chiarezza sui compensi di gestione degli ? Questi costi incidono direttamente sulla redditività di un investimento immobiliare a reddito. Tra percentuali variabili, servizi a volte poco chiari e ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, è facile perdersi.
I compensi di gestione degli affitti corrispondono alla remunerazione di un professionista, come un’agenzia tradizionale, un’agenzia online o un amministratore di immobili, che gestisce il vostro immobile al posto vostro. Si distinguono dalle spese una tantum di messa in locazione. Nel 2026 il mercato presenta una forbice ampia, ma le regole restano chiare grazie alla legge ALUR (la legge francese sulla casa). In questo articolo, Vista Immobilier vi presenta un confronto completo per comprendere meglio le percentuali dei compensi di gestione degli affitti, i servizi inclusi e a chi spettano questi costi.
In sintesi
- Le percentuali dei compensi di gestione degli affitti variano in base alla formula scelta. Si osservano spesso percentuali dal 3% al 6% IVA inclusa per una gestione online, dal 6% al 10% IVA inclusa per un’agenzia tradizionale e dall’8% al 12% IVA inclusa per una gestione rafforzata, mentre le offerte con garanzia contro la morosità dipendono dal contratto.
- I servizi di norma inclusi nei compensi di gestione degli affitti comprendono: l’incasso dei canoni e delle spese, l’emissione delle quietanze, il monitoraggio amministrativo del contratto, l’adeguamento del canone, il conguaglio delle spese accessorie, la consegna dei rendiconti di gestione e i solleciti bonari in caso di morosità.
- I compensi di gestione ordinaria sono a carico del locatore, che remunera l’agenzia secondo il mandato firmato. Tuttavia, alcune spese di messa in locazione, in particolare quelle legate alle visite, alla predisposizione della pratica del conduttore, alla redazione del contratto e al verbale di consegna effettuato dal gestore, si dividono tra locatore e conduttore entro i limiti di legge.
Percentuali dei compensi di gestione degli affitti: a quanto ammontano davvero?
Affidare la gestione dell’affitto del vostro immobile a un’agenzia immobiliare permette di risparmiare tempo e di semplificare la gestione quotidiana. Ma questa tranquillità ha un prezzo: i compensi di gestione degli affitti. Rappresentano una spesa importante da prevedere per preservare la redditività di un investimento immobiliare.
In Francia, i compensi e le spese di gestione degli affitti ordinaria si collocano in genere tra il 6% e il 10% IVA inclusa dei canoni incassati. Tuttavia, le tariffe cambiano a seconda dell’agenzia immobiliare, dei servizi offerti e del livello di assistenza del gestore. Diverse formule di gestione online espongono prezzi più bassi, mentre i contratti che includono servizi aggiuntivi possono costare di più.
Per scegliere l’offerta giusta non basta quindi confrontare le percentuali. Occorre esaminare anche i servizi inclusi, le spese accessorie e le condizioni del mandato di gestione. Per aiutarvi a confrontare meglio le percentuali dei compensi di gestione degli affitti, ecco le principali formule proposte ai locatori.
| Tipo di gestione degli affitti | Percentuale indicativa dei compensi (IVA inclusa) |
|---|---|
| Gestione degli affitti online | dal 3% al 6% |
| Gestione degli affitti tradizionale in agenzia immobiliare | dal 6% al 10% |
| Gestione degli affitti rafforzata | dall’8% al 12% |
| Gestione degli affitti con garanzia contro la morosità | Variabile a seconda del contratto |
Si noti che le percentuali indicate costituiscono forbici indicative e non tariffe regolamentate. Di conseguenza, possono variare da un gestore all’altro. Inoltre, alcune agenzie propongono anche compensi forfettari, in particolare per gli immobili con canoni elevati.
Per confrontare meglio le percentuali dei compensi di gestione degli affitti, si consiglia di verificare soprattutto la base di calcolo dei compensi. La percentuale può applicarsi al canone al netto delle spese, al canone comprensivo delle spese o alle somme effettivamente incassate.
Prendiamo, ad esempio, un appartamento affittato a 800 € al mese al netto delle spese, cioè 9.600 € di canoni annui, ipotizzando che tutti i canoni vengano incassati. Con una percentuale di compensi di gestione dell’8%, il locatore paga 768 € all’anno, esclusi i servizi complementari. Se sceglie una gestione con tasso del 6%, paga 576 € all’anno, con un risparmio di 192 € nello stesso periodo.
Questo esempio mostra perché un confronto dei compensi di gestione degli affitti deve sempre riguardare un anno intero. Per stimare il costo reale, la maggior parte degli esperti di gestione degli affitti consiglia di aggiungere le eventuali spese di messa in locazione, l’assicurazione contro la morosità e gli interventi straordinari.
Quali servizi sono inclusi nei compensi di gestione degli affitti?
Nella pratica, è il mandato di gestione degli affitti a definire gli incarichi affidati all’agenzia immobiliare o al gestore. Permette di sapere con precisione che cosa coprono i compensi di gestione e quali interventi restano a carico del proprietario.
In genere, la gestione ordinaria dell’affitto comporta diverse attività amministrative, finanziarie e relazionali. Il gestore funge da intermediario tra il locatore e il suo conduttore. Di solito, i servizi inclusi nei compensi di gestione degli affitti sono in particolare:
- l’incasso dei canoni e delle spese, con monitoraggio dei pagamenti e segnalazione dei ritardi;
- l’emissione delle quietanze di affitto, seguita dall’invio dei giustificativi al conduttore;
- il monitoraggio amministrativo del contratto, con la gestione delle scadenze e delle comunicazioni ordinarie;
- l’adeguamento annuale del canone e la sua applicazione quando il contratto e la normativa lo consentono;
- il conguaglio delle spese accessorie, con controllo degli acconti e calcolo delle somme dovute;
- la consegna di un rendiconto di gestione, con il riepilogo dei canoni incassati, delle spese e dei bonifici;
- i solleciti bonari, come primi passi in caso di morosità, secondo le condizioni del mandato.
Inoltre, alcune agenzie immobiliari propongono anche il monitoraggio delle riparazioni, il coordinamento con gli artigiani o un’assistenza amministrativa rafforzata. Per comprendere meglio i servizi inclusi nei compensi di gestione degli affitti, è quindi essenziale verificare il dettaglio del mandato di gestione prima di firmare.
Va inoltre precisato che i compensi mensili di gestione degli affitti non coprono necessariamente tutte le operazioni legate alla locazione. Alcuni servizi vengono spesso fatturati a parte. Le spese aggiuntive più comuni comprendono servizi come:
- la ricerca di un nuovo conduttore e la promozione dell’alloggio;
- la redazione del contratto e il verbale di consegna;
- la sottoscrizione di una garanzia contro la morosità (GLI);
- il monitoraggio approfondito di lavori o di un sinistro;
- la gestione di una procedura contenziosa;
- i servizi straordinari previsti dal mandato.
Prima di firmare con un’agenzia o un gestore per la gestione dell’affitto del vostro immobile, è quindi opportuno richiedere un preventivo dettagliato. Questo permette di confrontare l’importo dei compensi di gestione, i servizi inclusi e le spese una tantum.
Compensi di gestione degli affitti: a chi spettano?
In Francia, i compensi di gestione ordinaria sono in genere a carico del locatore. È infatti lui che firma il mandato con l’agenzia immobiliare e remunera il gestore per i servizi concordati.
Di norma, il conduttore non deve quindi pagare i compensi mensili legati alla gestione ordinaria di un immobile. Tuttavia, alcune spese di messa in locazione possono essere ripartite, nel rispetto delle norme di legge applicabili.
Gestione degli affitti: le spese a carico del locatore
Per la gestione dell’affitto di un immobile, spetta al proprietario sostenere le spese relative all’incasso dei canoni, alla gestione amministrativa, al monitoraggio dei pagamenti e alle comunicazioni ordinarie con il conduttore.
Paga inoltre le spese di ricerca e di trattativa con il conduttore, che non possono essere addebitate a quest’ultimo. Gli oneri dei servizi complementari richiesti per suo conto restano anch’essi a suo carico, in conformità al mandato di gestione.
Gestione degli affitti: quali spese possono essere ripartite con il conduttore?
Per la gestione dell’affitto di un’abitazione soggetta alla normativa applicabile, alcuni compensi di messa in locazione possono essere ripartiti tra il locatore e il conduttore. Riguarda in particolare la visita dell’alloggio, la predisposizione della pratica, la redazione del contratto e il verbale di consegna. Tuttavia, la partecipazione del conduttore resta soggetta a limiti di legge. Non può superare la metà dei compensi fatturati per il servizio in questione.
Per un affitto abitativo rientrante in queste norme, i limiti applicabili alla quota a carico del conduttore per la visita, la predisposizione della pratica e la redazione del contratto variano a seconda della zona geografica. Allo stesso modo, anche il limite delle spese del verbale di consegna a carico del conduttore è soggetto a un tetto specifico.
Si noti inoltre che queste norme possono cambiare. È quindi preferibile consultare le informazioni ufficiali di Service-Public.fr (il portale pubblico di informazione dell’amministrazione francese) prima di confermare qualsiasi importo.
Conclusione
I compensi di gestione degli affitti rappresentano spesso dal 6% al 10% IVA inclusa dei canoni incassati per una gestione ordinaria. L’importo dipende dal livello di servizio, dal tipo di agenzia immobiliare e dai servizi previsti dal mandato. Quanto a chi paga i compensi di gestione degli affitti, spetta al locatore sostenere i compensi di gestione ordinaria, mentre alcune spese di messa in locazione possono essere ripartite con il conduttore entro i limiti di legge.