Avete un immobile in affitto e desiderate rivolgervi a un gestore degli affitti professionista per semplificarvi la vita come proprietari locatori? In effetti, dall’incasso dei canoni alla gestione della morosità, passando per la ricerca degli inquilini e il controllo delle riparazioni, bisogna riconoscere che la gestione degli affitti richiede tempo, rigore e una buona conoscenza degli obblighi legati alla locazione immobiliare.
Per evitare brutte sorprese, è importante non scegliere il proprio gestore degli affitti a caso. Che optiate per un’agenzia immobiliare o per un professionista indipendente, è essenziale verificare alcuni criteri prima di firmare un mandato di gestione. Scegliere il proprio gestore degli affitti: ecco i 5 criteri chiave da verificare prima di firmare.
In sintesi
Prima di firmare un mandato di gestione degli affitti, ecco i 5 criteri essenziali da verificare per scegliere bene il vostro gestore:
- le competenze e le garanzie professionali del gestore, in particolare la sua tessera professionale, la sua assicurazione e la sua esperienza;
- i compensi e le spese di gestione, confrontando il costo annuo totale ed eventuali spese aggiuntive;
- i servizi inclusi nel mandato, come la ricerca degli inquilini, l’incasso dei canoni e il controllo dei lavori;
- la reattività e la trasparenza del gestore, valutando la qualità della comunicazione, i tempi di risposta e la regolarità dei resoconti;
- le clausole del mandato e le condizioni di recesso, in particolare la durata, il preavviso, i poteri del gestore e le garanzie complementari.
1. Verificare le competenze e le garanzie del gestore degli affitti
Per scegliere il proprio gestore degli affitti, il primo criterio da verificare riguarda le competenze e le garanzie del professionista. Come proprietari locatori, affidate al gestore una parte importante della gestione della locazione del vostro immobile. Deve quindi essere in grado di assicurare un controllo amministrativo rigoroso, di gestire i rapporti con gli inquilini e di assistervi in caso di difficoltà.
Naturalmente, un gestore degli affitti può offrire servizi diversi, dalla semplice messa in locazione alla gestione completa dell’immobile. Tuttavia, il suo nome o la sua notorietà non bastano a garantire la qualità delle sue prestazioni. Per accertarne la competenza, è essenziale verificare le sue qualifiche, la sua esperienza e le garanzie di cui dispone.
In Francia, l’attività di gestione degli affitti è regolamentata. Pertanto, prima di firmare un mandato di gestione, è importante accertarsi che il gestore disponga delle autorizzazioni necessarie. Ecco i principali elementi da controllare:
- la tessera professionale per la gestione immobiliare, generalmente chiamata «carte G» e rilasciata dalla Camera di commercio e dell’industria (CCI);
- l’assicurazione di responsabilità civile professionale, che copre alcune conseguenze degli errori o delle colpe commessi nell’esercizio dell’attività;
- la garanzia finanziaria, quando è richiesta, in particolare quando il professionista detiene fondi per conto dei clienti;
- l’esperienza nella gestione degli affitti, in particolare per il tipo di abitazione interessata, come un appartamento non arredato, una locazione arredata, una coabitazione o un investimento a reddito.
Queste verifiche costituiscono un primo passo indispensabile per scegliere un gestore degli affitti. Tuttavia, non sostituiscono la valutazione della qualità del servizio.
Per valutare meglio le competenze del gestore, si consiglia inoltre di dedicare del tempo alla lettura delle recensioni dei clienti e di chiedere esempi concreti di situazioni che ha gestito. Un gestore abituato a gestire le locazioni arredate non ha necessariamente la stessa esperienza di un professionista specializzato nella gestione di interi edifici.
2. Confrontare i compensi e le spese di gestione degli affitti
Come avviene nella scelta di qualsiasi altro servizio, i compensi e le spese di gestione rappresentano il secondo criterio determinante da verificare prima di firmare con il proprio gestore. Scegliere un professionista che propone offerte più economiche non è sempre la soluzione migliore. Ad esempio, compensi ridotti possono corrispondere a prestazioni limitate o a spese aggiuntive fatturate a parte.
Per confrontare le spese e i compensi di gestione di un’agenzia immobiliare e di un gestore indipendente, è preferibile richiedere un tariffario dettagliato. Verificate poi la percentuale applicata, la base di calcolo ed eventuali spese accessorie.
Senza elencare nel dettaglio i compensi e le spese di gestione in Francia, va rilevato che i compensi per la gestione ordinaria degli affitti sono fissati liberamente dai gestori. Inoltre, le spese legate alla messa in locazione sono soggette a regole distinte, in particolare per quanto riguarda i limiti e la ripartizione di alcune prestazioni fatturate al conduttore.
Il metodo migliore per trovare il giusto prezzo del gestore consiste quindi nel confrontare il costo annuo totale della gestione degli affitti, e non soltanto la percentuale pubblicizzata.
3. Esaminare i servizi previsti nel mandato di gestione
Non tutti i gestori degli affitti offrono lo stesso livello di assistenza. Alcuni si occupano di tutte le pratiche legate alla locazione, mentre altri intervengono solo su alcuni aspetti amministrativi o finanziari.
Il mandato di gestione degli affitti è il documento centrale del rapporto tra proprietario e gestore. Precisa gli incarichi affidati al professionista, i limiti dei suoi poteri e le condizioni alle quali può agire in nome del proprietario locatore.
Prima di firmare un mandato di gestione con un gestore, è consigliabile verificare se sono previsti i seguenti servizi:
- la ricerca degli inquilini, in particolare la redazione e la diffusione degli annunci, l’organizzazione delle visite e l’esame delle candidature;
- la gestione amministrativa, in particolare la preparazione del contratto di locazione, il controllo delle scadenze, l’emissione delle quietanze e il conguaglio delle spese accessorie;
- il monitoraggio finanziario, come l’incasso dei canoni, i solleciti in caso di ritardo e l’invio degli estratti conto;
- la gestione tecnica, in particolare l’organizzazione delle riparazioni, i contatti con gli artigiani e il controllo degli interventi;
- la gestione degli imprevisti, come il trattamento dei reclami, il seguito di alcuni sinistri e l’assistenza in caso di morosità.
È importante comprendere che firmare un mandato di gestione non trasferisce automaticamente tutti gli obblighi del proprietario all’agenzia immobiliare o al gestore. Le spese per i lavori restano in genere a carico del locatore e alcune decisioni richiedono il suo consenso preventivo.
4. Valutare la reattività e la trasparenza del gestore degli affitti
Il successo di un mandato di gestione degli affitti dipende in genere dalla qualità della comunicazione tra il proprietario e il gestore. Infatti, anche quando delegate le pratiche quotidiane legate alla gestione del vostro immobile, dovete poter seguire la situazione della vostra abitazione e comprendere le decisioni prese a vostro nome.
Scegliere un buon gestore degli affitti non significa soltanto trovare un professionista che incassi i vostri canoni. È importante scegliere qualcuno in grado di informarvi sugli eventi importanti, di avvisarvi in caso di difficoltà e di assistervi nelle decisioni che possono incidere sulla redditività del vostro immobile.
Pertanto, nei primi contatti prima di firmare con un gestore, è essenziale verificare come il professionista risponde alle vostre domande. Le sue spiegazioni sono chiare? Indica i tempi di gestione? Le sue spese e responsabilità sono presentate senza ambiguità?
In questo senso, diversi criteri permettono di valutare il gestore. In particolare, occorre verificare se:
- il gestore è un interlocutore identificato, con recapiti e orari di contatto precisi;
- il professionista fornisce resoconti regolari che indicano i canoni incassati, le spese sostenute ed eventuali ritardi di pagamento;
- il gestore rispetta i tempi di risposta annunciati, in particolare per le richieste ordinarie e le urgenze;
- il professionista offre un monitoraggio documentato dei lavori, che comprende preventivi, fatture e rapporti di intervento.
Inoltre, controllare le recensioni dei clienti può completare questa analisi. Tuttavia, evitate di limitarvi al punteggio complessivo. Conviene leggere i commenti relativi alla disponibilità del gestore, alla gestione delle controversie e alla trasmissione dei documenti.
5. Controllare le clausole del mandato e le condizioni di recesso
Il quinto criterio da verificare nella scelta di un gestore degli affitti prima di firmare riguarda le condizioni contrattuali del mandato di gestione. Anche se le tariffe vi convengono e i servizi sembrano adeguati, è sconsigliabile firmare un mandato di gestione senza esaminarne attentamente le clausole.
A tal fine, occorre prestare particolare attenzione ai seguenti elementi:
- la durata del mandato, verificando in particolare la data di inizio, la durata prevista e le modalità di rinnovo;
- le condizioni di recesso, consultando in particolare il termine di preavviso, le formalità da rispettare ed eventuali spese applicabili;
- i poteri del gestore, verificando chiaramente quali decisioni può prendere da solo, in particolare per le riparazioni e le spese correnti;
- la rendicontazione, verificando la frequenza degli estratti e la trasmissione dei giustificativi;
- le garanzie complementari, verificando se viene proposta un’assicurazione contro la morosità e esaminando i massimali di indennizzo, le franchigie e le esclusioni.
Inoltre, prima di firmare un mandato di gestione, dovete verificare anche le modalità di trasmissione della pratica dell’inquilino, delle quietanze, dei verbali di consegna e dei giustificativi dei lavori. In caso di dubbi su una clausola, si consiglia di richiedere una spiegazione scritta prima di firmare. In Francia, l’[Agenzia dipartimentale di informazione sull’abitazione] (ADIL) può inoltre fornirvi informazioni sulle norme applicabili alla vostra situazione.
Conclusione
Scegliere il proprio gestore degli affitti richiede un po’ di preparazione, ma questo percorso può evitarvi molte difficoltà. Prima di firmare, è importante verificare 5 criteri essenziali: le competenze professionali del gestore, i compensi e le spese di gestione, i servizi inclusi nel mandato di gestione, la qualità del monitoraggio del gestore e le condizioni del mandato.