¿Tiene un inmueble en alquiler y desea contratar a un gestor de alquileres profesional para que le facilite la vida como propietario arrendador? En efecto, del cobro de las rentas a la gestión de los impagos, pasando por la búsqueda de inquilinos y el seguimiento de las reparaciones, hay que reconocer que la gestión de alquileres requiere tiempo, rigor y un buen conocimiento de las obligaciones que conlleva el alquiler de inmuebles.
Para evitar sorpresas desagradables, es importante no elegir a su gestor de alquileres al azar. Tanto si opta por una agencia inmobiliaria como por un profesional independiente, es esencial comprobar determinados criterios antes de firmar un mandato de gestión. Elegir a su gestor de alquileres: estos son los 5 criterios clave que hay que comprobar antes de firmar.
Lo esencial
Antes de firmar un mandato de gestión de alquileres, estos son los 5 criterios esenciales que hay que comprobar para elegir bien a su gestor:
- las competencias y garantías profesionales del gestor, en particular su tarjeta profesional, su seguro y su experiencia;
- los honorarios y los gastos de gestión, comparando el coste anual total y los posibles gastos adicionales;
- los servicios incluidos en el mandato, como la búsqueda de inquilinos, el cobro de las rentas y el seguimiento de las obras;
- la capacidad de respuesta y la transparencia del gestor, evaluando la calidad de la comunicación, los plazos de respuesta y la regularidad de los informes;
- las cláusulas del mandato y las condiciones de rescisión, en particular la duración, el preaviso, las facultades del gestor y las garantías complementarias.
1. Comprobar las competencias y las garantías del gestor de alquileres
Para elegir a su gestor de alquileres, el primer criterio que hay que comprobar se refiere a las competencias y garantías del profesional. Como propietario arrendador, usted confía al gestor una parte importante de la gestión del alquiler de su inmueble. Por ello, debe ser capaz de llevar un seguimiento administrativo riguroso, gestionar la relación con los inquilinos y acompañarle en caso de dificultad.
Naturalmente, un gestor de alquileres puede ofrecer distintos servicios, desde la simple puesta en alquiler hasta la gestión completa del inmueble. Sin embargo, su nombre o su notoriedad no bastan para garantizar la calidad de sus servicios. Para asegurarse de su experiencia, es esencial comprobar sus cualificaciones, su trayectoria y las garantías de que dispone.
En Francia, la actividad de gestión de alquileres está regulada. Por tanto, antes de firmar un mandato de gestión, conviene asegurarse de que el gestor dispone de las autorizaciones necesarias. Estos son los principales elementos que hay que verificar:
- la tarjeta profesional de gestión inmobiliaria, conocida generalmente como «carte G» y expedida por la Cámara de Comercio e Industria (CCI);
- el seguro de responsabilidad civil profesional, que cubre determinadas consecuencias de los errores o faltas cometidos en el ejercicio de la actividad;
- la garantía financiera, cuando es obligatoria, en particular cuando el profesional maneja fondos por cuenta de sus clientes;
- la experiencia en gestión de alquileres, especialmente para el tipo de vivienda de que se trate, como un piso sin amueblar, un alquiler amueblado, un alquiler compartido o una inversión de alquiler.
Estas comprobaciones constituyen un primer paso indispensable para elegir a un gestor de alquileres. Sin embargo, no sustituyen la evaluación de la calidad del servicio.
Para valorar mejor las competencias del gestor, se recomienda también dedicar tiempo a consultar las opiniones de los clientes y a pedir ejemplos concretos de situaciones que haya resuelto. Un gestor acostumbrado a gestionar alquileres amueblados no tiene necesariamente la misma experiencia que un profesional especializado en la gestión de edificios completos.
2. Comparar los honorarios y los gastos de gestión de alquileres
Como ocurre al elegir cualquier otro servicio, los honorarios y los gastos de gestión representan el segundo criterio determinante que hay que comprobar antes de firmar con su gestor. Elegir a un profesional que ofrezca tarifas más baratas no siempre es la mejor solución. Por ejemplo, unos honorarios reducidos pueden corresponder a servicios limitados o a gastos adicionales facturados por separado.
Para comparar los honorarios y gastos de gestión de una agencia inmobiliaria y de un gestor independiente, conviene pedir una tabla de tarifas detallada. A continuación, compruebe el porcentaje aplicado, la base de cálculo y los posibles gastos accesorios.
Sin entrar a detallar los [honorarios y gastos de gestión] en Francia, hay que señalar que los honorarios de gestión ordinaria de alquileres los fijan libremente los gestores. Por otra parte, los gastos de puesta en alquiler se rigen por normas distintas, en particular en lo que se refiere a los límites y al reparto de determinados servicios facturados al inquilino.
El mejor método para encontrar el precio justo del gestor consiste, por tanto, en comparar el coste anual total de la gestión de alquileres, y no solo el porcentaje anunciado.
3. Examinar los servicios previstos en el mandato de gestión
No todos los gestores de alquileres ofrecen el mismo nivel de acompañamiento. Algunos se encargan de todos los trámites relacionados con el alquiler, mientras que otros intervienen únicamente en determinados aspectos administrativos o financieros.
El mandato de gestión de alquileres es el documento central de la relación entre el propietario y el gestor. En él se precisan las funciones encomendadas al profesional, los límites de sus facultades y las condiciones en las que puede actuar en nombre del propietario arrendador.
Antes de firmar un mandato de gestión con un gestor, conviene comprobar si se prevén los siguientes servicios:
- la búsqueda de inquilinos, en particular la redacción y difusión de los anuncios, la organización de las visitas y el estudio de las solicitudes de los candidatos;
- la gestión administrativa, concretamente la preparación del contrato, el seguimiento de los vencimientos, la emisión de recibos y la liquidación de los gastos repercutibles;
- el seguimiento financiero, como el cobro de las rentas, los recordatorios en caso de retraso y el envío de los extractos de cuenta;
- la gestión técnica, en particular la organización de las reparaciones, el contacto con los profesionales y el seguimiento de las intervenciones;
- la gestión de incidencias, como la tramitación de reclamaciones, el seguimiento de determinados siniestros y el acompañamiento en caso de impago.
Es importante entender que firmar un mandato de gestión no transfiere automáticamente todas las obligaciones del propietario a la agencia inmobiliaria o al gestor. Los gastos de obras suelen seguir a cargo del arrendador, y algunas decisiones requieren su autorización previa.
4. Evaluar la capacidad de respuesta y la transparencia del gestor de alquileres
El éxito de un mandato de gestión de alquileres depende, por lo general, de la calidad de la comunicación entre el propietario y el gestor. En efecto, aunque delegue los trámites diarios de la gestión de su inmueble, debe poder seguir la situación de su vivienda y comprender las decisiones que se toman en su nombre.
Elegir a un buen gestor de alquileres no se limita a encontrar a un profesional que cobre sus rentas. Es importante elegir a alguien capaz de informarle de los acontecimientos importantes, de avisarle en caso de dificultad y de acompañarle en las decisiones que puedan afectar a la rentabilidad de su inmueble.
Así, en sus primeros contactos antes de firmar con un gestor, es esencial comprobar cómo responde el profesional a sus preguntas. ¿Son claras sus explicaciones? ¿Anuncia sus plazos de tramitación? ¿Presenta sus honorarios y responsabilidades sin ambigüedades?
En este sentido, varios criterios permiten evaluar al gestor. En particular, conviene comprobar si:
- el gestor es un interlocutor identificado, con datos de contacto y horarios precisos;
- el profesional facilita informes periódicos que indican las rentas cobradas, los gastos realizados y los posibles retrasos de pago;
- el gestor respeta los plazos de respuesta anunciados, en particular para las solicitudes habituales y las urgencias;
- el profesional ofrece un seguimiento documentado de las obras, que incluya presupuestos, facturas e informes de intervención.
Además, consultar las opiniones de los clientes puede complementar este análisis. No obstante, evite limitarse a la puntuación global. Conviene leer los comentarios sobre la disponibilidad del gestor, la gestión de los conflictos y el envío de documentos.
5. Controlar las cláusulas del mandato y las condiciones de rescisión
El quinto criterio que hay que comprobar al elegir un gestor de alquileres antes de firmar se refiere a las condiciones contractuales del mandato de gestión. Aunque las tarifas le convengan y los servicios parezcan adecuados, no es aconsejable firmar un mandato de gestión sin examinar con atención sus cláusulas.
Para ello, hay que prestar especial atención a los siguientes elementos:
- la duración del mandato, comprobando en particular la fecha de inicio, la duración prevista y las condiciones de renovación;
- las condiciones de rescisión, consultando especialmente el plazo de preaviso, los trámites que hay que seguir y los posibles gastos aplicables;
- las facultades del gestor, comprobando con claridad qué decisiones puede tomar por sí solo, en particular en materia de reparaciones y gastos corrientes;
- la rendición de cuentas, comprobando la frecuencia de los extractos y el envío de los justificantes;
- las garantías complementarias, comprobando si se ofrece un seguro de impago de alquiler y examinando los límites de indemnización, las franquicias y las exclusiones.
Además, antes de firmar un mandato de gestión, conviene comprobar también cómo se entregarán el expediente del inquilino, los recibos, los inventarios de entrada y los justificantes de las obras. Si tiene dudas sobre alguna cláusula, se recomienda pedir una explicación por escrito antes de firmar. En Francia, la Agencia departamental de información sobre la vivienda (ADIL) también puede informarle sobre las normas aplicables a su situación.
Conclusión
Elegir a su gestor de alquileres requiere un poco de preparación, pero este proceso puede ahorrarle muchas dificultades. Antes de firmar, es importante comprobar 5 criterios esenciales: las competencias profesionales del gestor, los honorarios y gastos de gestión, los servicios incluidos en el mandato de gestión, la calidad del seguimiento del gestor y las condiciones del mandato.