Vous avez un bien locatif et désirez choisir un gestionnaire locatif professionnel pour assurer la gestion locative afin de vous simplifier la vie en tant que propriétaire bailleur ? En effet, de l’encaissement des loyers à la gestion des impayés en passant par la recherche de locataires et le suivi des réparations, il faut reconnaître que la gestion locative demande du temps, de la rigueur et une bonne connaissance des obligations liées à la location immobilière.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est important d’éviter de choisir son gestionnaire locatif au hasard. Que vous optiez pour une agence immobilière ou un professionnel indépendant, il est essentiel de vérifier certains critères avant de signer un mandat de gestion. Choisir son gestionnaire locatif : voici les 5 critères clés à vérifier avant de signer.
Ce qu’il faut retenir
Avant de signer un mandat de gestion locative, voici les 5 critères essentiels à vérifier pour bien choisir votre gestionnaire locatif :
- les compétences et garanties professionnelles du gestionnaire locatif, notamment sa carte professionnelle, son assurance et son expérience ;
- les honoraires et frais de gestion, en comparant le coût annuel total et les éventuels frais supplémentaires ;
- les prestations incluses dans le mandat, comme la recherche de locataires, l’encaissement des loyers et le suivi des travaux ;
- la réactivité et la transparence du gestionnaire locatif, en évaluant la qualité des échanges, les délais de réponse et la régularité des comptes rendus ;
- les clauses du mandat et les conditions de résiliation, notamment la durée, le préavis, les pouvoirs du gestionnaire et les garanties complémentaires.
1. Vérifier les compétences et les garanties du gestionnaire locatif
Pour choisir son gestionnaire locatif, le premier critère à vérifier concerne les compétences et garanties du professionnel. En tant que propriétaire bailleur, vous confiez au gestionnaire une partie importante de la gestion locative de votre bien. Il doit donc être capable d’assurer un suivi administratif rigoureux, de gérer les relations avec les locataires et de vous accompagner en cas de difficulté.
Naturellement, un gestionnaire locatif peut proposer différents services, de la simple mise en location à la gestion complète du bien. Toutefois, son nom ou sa notoriété ne suffisent pas à garantir la qualité de ses prestations. Pour s’assurer de son expertise, il est essentiel de vérifier ses qualifications, son expérience et les garanties dont il dispose.
En France, l’activité de gestion locative est réglementée. Ainsi, avant de signer un mandat de gestion, il est important de s’assurer que le gestionnaire dispose des autorisations nécessaires. Pour ce faire, voici les principaux éléments à contrôler :
- la carte professionnelle adaptée à la gestion immobilière, généralement appelée carte G et délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
- l’assurance de responsabilité civile professionnelle, qui couvre certaines conséquences des erreurs ou fautes commises dans le cadre de l’activité ;
- la garantie financière, lorsqu’elle est requise, notamment lorsque le professionnel détient des fonds pour le compte de ses clients ;
- l’expérience en gestion locative, en particulier pour le type de logement concerné comme appartement vide, location meublée, colocation ou investissement locatif.
Ces vérifications constituent une première étape indispensable pour choisir un gestionnaire locatif. Cependant, elles ne remplacent pas l’évaluation de la qualité du service.
Pour mieux appréhender les compétences du gestionnaire, il est recommandé de prendre aussi le temps de consulter les avis clients et de demander des exemples concrets de situations qu’il a traitées. Un gestionnaire locatif habitué à la gestion des locations meublées n’a pas nécessairement la même expérience qu’un professionnel spécialisé dans la gestion d’immeubles entiers.
2. Comparer les honoraires et les frais de gestion locative
Comme il est de mise lors du choix de tout autre service, les honoraires et frais de gestion représentent le deuxième critère déterminant à vérifier avant de signer son gestionnaire locatif. Choisir un professionnel qui propose des offres moins chères n’est pas toujours la meilleure solution. Par exemple, des honoraires réduits peuvent correspondre à des prestations limitées ou à des frais supplémentaires facturés séparément.
Pour comparer les frais et honoraires de gestion d’une agence immobilière et d’un gestionnaire indépendant, il est préférable de demander une grille tarifaire détaillée. Ensuite, vérifiez le taux appliqué, la base de calcul et les éventuels frais annexes.
A défaut de vous énumérer les frais et honoraires de gestion en France, il faut noter que les honoraires de gestion locative courante sont librement fixés par les gestionnaires. Par ailleurs, les frais liés à la mise en location répondent à des règles distinctes, notamment en ce qui concerne le plafonnement et le partage de certaines prestations facturées au locataire.
La meilleure méthode pour trouver le juste prix du gestionnaire consiste donc à comparer le coût annuel total de la gestion locative, et non uniquement le pourcentage affiché.
3. Examiner les prestations prévues dans le mandat de gestion
Tous les gestionnaires locatifs ne proposent pas le même niveau d’accompagnement. Certains prennent en charge l’ensemble des démarches liées à la location, tandis que d’autres interviennent uniquement sur certains aspects administratifs ou financiers.
Le mandat de gestion locative constitue le document central de la relation entre propriétaire et gestionnaire locatif. Il précise les missions confiées au professionnel, les limites de ses pouvoirs et les conditions dans lesquelles il peut agir au nom du propriétaire bailleur.
Avant de signer un mandat de gestion avec un gestionnaire, il est conseillé de vérifier si les prestations suivantes sont prévues :
- la recherche de locataires, notamment la rédaction et diffusion des annonces, l’organisation des visites et l’étude des candidatures des locataires ;
- la gestion administrative, précisément la préparation du bail, le suivi des échéances, la délivrance des quittances et la régularisation des charges ;
- le suivi financier, tel que l’encaissement des loyers, les relances en cas de retard et la transmission des relevés de compte ;
- la gestion technique, notamment l’organisation des réparations, le contact avec les artisans et le suivi des interventions ;
- la gestion des incidents, comme le traitement des réclamations, le suivi de certains sinistres et l’accompagnement en cas d’impayés.
Il est important de comprendre que signer un mandat de gestion ne transfère pas automatiquement toutes les obligations du propriétaire à l’agence immobilière ou au gestionnaire locatif. Les dépenses liées aux travaux restent généralement à la charge du bailleur, et certaines décisions nécessitent son accord préalable.
4. Évaluer la réactivité et la transparence du gestionnaire locatif
La réussite d’un mandat de gestion locative repose généralement sur la qualité des échanges entre le propriétaire et le gestionnaire locatif. En effet, même lorsque vous déléguez les démarches quotidiennes liées à la gestion de votre bien, vous devez pouvoir suivre la situation de votre logement et comprendre les décisions prises en votre nom.
Choisir un bon gestionnaire locatif ne se limite pas seulement à trouver un professionnel pour encaisser vos loyers. Il est important de choisir quelqu’un capable de vous informer des événements importants, de vous alerter en cas de difficulté et de vous accompagner dans les décisions susceptibles d’affecter la rentabilité de votre bien.
Ainsi, lors de vos premiers échanges avant de signer un gestionnaire locatif, il est essentiel de vérifier la manière dont le professionnel répond à vos questions. Ses explications sont-elles claires ? Ses délais de traitement sont-ils annoncés ? Ses frais et responsabilités sont-ils présentés sans ambiguïté ?
Dans ce sens, plusieurs critères permettent d’évaluer le gestionnaire locatif. Il s’agit notamment de vérifier si :
- le gestionnaire est un interlocuteur identifié avec des coordonnées et des horaires de contact précis ;
- le professionnel fournit des comptes rendus réguliers qui indiquent les loyers encaissés, les dépenses engagées et les éventuels retards de paiement ;
- le gestionnaire respecte les délais de réponse annoncés, notamment pour les demandes courantes et les urgences ;
- le professionnel propose un suivi documenté des travaux qui comprend les devis, les factures et les comptes rendus d’intervention.
Mieux, vérifier les avis clients peut compléter cette analyse. Néanmoins, éviter de vous limiter à la note globale. Vous devez vérifier les commentaires qui concernent la disponibilité du gestionnaire, le traitement des litiges et la transmission des documents.
5. Contrôler les clauses du mandat et les conditions de résiliation
Le cinquième critère à vérifier lors du choix d’un gestionnaire locatif avant de signer concerne les conditions contractuelles du mandat de gestion. Même si les tarifs vous conviennent et que les prestations semblent adaptées, il est déconseillé de signer un mandat de gestion sans en examiner attentivement les clauses.
Pour ce faire, il faut porter une attention particulière aux éléments suivants :
- la durée du mandat, notamment vérifier la date de début, la durée prévue et les modalités de renouvellement ;
- les conditions de résiliation, particulièrement consulter le délai de préavis, les formalités à respecter et les éventuels frais applicables ;
- les pouvoirs du gestionnaire, vérifier clairement les décisions qu’il peut prendre seul, notamment pour les réparations et les dépenses courantes ;
- la reddition des comptes, vérifier la fréquence des relevés et la transmission des justificatifs ;
- les garanties complémentaires, vérifier si une assurance loyers impayés est proposée, examiner les plafonds d’indemnisation, les franchises et les exclusions.
Mieux, vous devez vérifier également les modalités de transmission du dossier locataire, des quittances, des états des lieux et des justificatifs de travaux avant de signer un mandat de gestion. En cas de doute sur une clause, il est recommandé de demander une explication écrite avant de signer. En France, l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peut également vous renseigner sur les règles applicables à votre situation.
Conclusion
Choisir son gestionnaire locatif demande un peu de préparation, mais cette démarche peut vous éviter de nombreuses difficultés. Avant de signer il est important de vérifier 5 critères essentiels, à savoir : les compétences professionnelles du gestionnaire locatif, les frais et honoraires de gestion, les prestations incluses dans le mandat de gestion, la qualité du suivi du gestionnaire et les conditions du mandat.