У вас есть недвижимость, сдаваемая в аренду, и вы хотите нанять профессионального управляющего арендой, чтобы облегчить себе жизнь собственника-арендодателя? Действительно, от получения арендной платы до работы с неплатежами, от поиска арендаторов до контроля ремонта — управление арендой требует времени, строгости и хорошего знания обязанностей, связанных со сдачей недвижимости в аренду.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно не выбирать управляющего арендой наугад. Выберете ли вы агентство недвижимости или независимого специалиста, необходимо проверить ряд критериев до подписания договора на управление. Выбор управляющего арендой: вот 5 ключевых критериев, которые нужно проверить перед подписанием.
Главное
Перед подписанием договора на управление арендой вот 5 важнейших критериев, которые нужно проверить, чтобы правильно выбрать управляющего:
- профессиональные компетенции и гарантии управляющего, в частности его профессиональная карта, страхование и опыт;
- вознаграждение и расходы на управление, с сопоставлением общей годовой стоимости и возможных дополнительных расходов;
- услуги, включённые в договор, такие как поиск арендаторов, получение арендной платы и контроль ремонтных работ;
- оперативность и прозрачность управляющего, с оценкой качества общения, сроков ответа и регулярности отчётов;
- условия договора и порядок его расторжения, в частности срок действия, срок уведомления, полномочия управляющего и дополнительные гарантии.
1. Проверьте компетенции и гарантии управляющего арендой
Чтобы выбрать управляющего арендой, первый критерий для проверки касается компетенций и гарантий специалиста. Как собственник-арендодатель, вы доверяете управляющему значительную часть управления арендой вашей недвижимости. Поэтому он должен уметь строго вести административный учёт, выстраивать отношения с арендаторами и поддерживать вас в трудных ситуациях.
Естественно, управляющий арендой может предлагать разные услуги — от простого поиска арендатора до полного управления объектом. Однако ни его название, ни известность не гарантируют качество услуг. Чтобы убедиться в его компетентности, необходимо проверить его квалификацию, опыт и имеющиеся у него гарантии.
Во Франции деятельность по управлению арендой регулируется законом. Поэтому перед подписанием договора на управление важно убедиться, что у управляющего есть необходимые разрешения. Вот основные пункты проверки:
- профессиональная карта для управления недвижимостью, обычно называемая «carte G» и выдаваемая Торгово-промышленной палатой (CCI);
- страхование профессиональной гражданской ответственности, покрывающее некоторые последствия ошибок или нарушений, допущенных при осуществлении деятельности;
- финансовая гарантия, когда она требуется, в частности если специалист держит средства от имени клиентов;
- опыт управления арендой, особенно для вашего типа жилья: квартира без мебели, аренда с мебелью, совместная аренда или инвестиция в сдаваемую недвижимость.
Эти проверки — необходимый первый шаг, чтобы выбрать управляющего арендой. Однако они не заменяют оценки качества услуг.
Чтобы лучше оценить компетенции управляющего, рекомендуется также уделить время отзывам клиентов и попросить привести конкретные примеры ситуаций, которые он решал. Управляющий, привыкший работать с арендой с мебелью, не обязательно имеет такой же опыт, как специалист по управлению целыми зданиями.
2. Сравните вознаграждение и расходы на управление арендой
Как и при выборе любой другой услуги, вознаграждение и расходы на управление — это второй решающий критерий, который нужно проверить до подписания договора с управляющим. Выбрать специалиста с более дешёвыми предложениями не всегда лучшее решение. Например, сниженное вознаграждение может соответствовать ограниченным услугам или дополнительным расходам, оплачиваемым отдельно.
Чтобы сравнить расходы и вознаграждение агентства недвижимости и независимого управляющего, лучше запросить подробный прейскурант. Затем проверьте применяемую ставку, базу расчёта и возможные сопутствующие расходы.
Не вдаваясь в подробности [вознаграждения и расходов на управление] во Франции, отметим, что вознаграждение за текущее управление арендой управляющие устанавливают свободно. Кроме того, расходы на сдачу жилья в аренду регулируются отдельными правилами, в частности в части предельных сумм и распределения некоторых услуг, оплачиваемых арендатором.
Поэтому лучший способ найти справедливую цену управляющего — сравнивать общую годовую стоимость управления арендой, а не только заявленный процент.
3. Изучите услуги, предусмотренные договором на управление
Не все управляющие арендой предлагают одинаковый уровень сопровождения. Одни берут на себя все процедуры, связанные со сдачей, другие занимаются лишь отдельными административными или финансовыми вопросами.
Договор на управление арендой— центральный документ в отношениях между собственником и управляющим. В нём определены задачи, поручаемые специалисту, пределы его полномочий и условия, при которых он может действовать от имени собственника-арендодателя.
Перед подписанием договора на управление с управляющим рекомендуется проверить, предусмотрены ли следующие услуги:
- поиск арендаторов, в частности составление и размещение объявлений, организация показов и рассмотрение заявок кандидатов;
- административное управление, а именно подготовка договора аренды, контроль сроков, выдача квитанций и перерасчёт коммунальных платежей;
- финансовый контроль, такой как получение арендной платы, напоминания при просрочках и передача выписок по счёту;
- техническое управление, в частности организация ремонта, контакты с мастерами и контроль работ;
- работа с инцидентами, такая как рассмотрение жалоб, сопровождение некоторых страховых случаев и поддержка при неплатежах.
Важно понимать, что подписание договора на управление не означает автоматической передачи всех обязанностей собственника агентству недвижимости или управляющему. Расходы на ремонтные работы, как правило, остаются на арендодателе, а некоторые решения требуют его предварительного согласия.
4. Оцените оперативность и прозрачность управляющего арендой
Успех договора на управление арендой, как правило, зависит от качества общения между собственником и управляющим. Действительно, даже когда вы делегируете повседневные процедуры по управлению вашей недвижимостью, вы должны иметь возможность следить за состоянием вашего жилья и понимать решения, принимаемые от вашего имени.
Выбор хорошего управляющего арендой не сводится к поиску специалиста, который будет получать вашу арендную плату. Важно выбрать того, кто способен информировать вас о важных событиях, предупреждать о трудностях и помогать в решениях, которые могут повлиять на доходность вашего объекта.
Поэтому при первых контактах перед подписанием договора с управляющим необходимо обратить внимание на то, как специалист отвечает на ваши вопросы. Понятны ли его объяснения? Называет ли он сроки обработки обращений? Чётко ли обозначены его расходы и ответственность?
В этом смысле несколько критериев позволяют оценить управляющего арендой. В частности, нужно проверить, является ли управляющий:
- определённым контактным лицом с указанными контактами и часами работы;
а также:
- предоставляет ли специалист регулярные отчёты с данными о полученной арендной плате, понесённых расходах и возможных просрочках платежей;
- соблюдает ли управляющий заявленные сроки ответа, в частности по текущим запросам и срочным вопросам;
- ведёт ли специалист документированный контроль ремонтных работ, включающий сметы, счета и акты о проведённых работах.
Кроме того, проверка отзывов клиентов может дополнить этот анализ. Однако не ограничивайтесь общей оценкой. Обратите внимание на комментарии о доступности управляющего, разрешении споров и передаче документов.
5. Проверьте условия договора и порядок его расторжения
Пятый критерий, который нужно проверить при выборе управляющего арендой перед подписанием, касается договорных условий договора на управление. Даже если тарифы вас устраивают, а услуги кажутся подходящими, не рекомендуется подписывать договор на управление, не изучив внимательно его условия.
Для этого нужно уделить особое внимание следующим пунктам:
- срок действия договора, в частности проверить дату начала, предусмотренный срок и порядок продления;
- условия расторжения, в частности изучить срок уведомления, необходимые формальности и возможные расходы;
- полномочия управляющего, чётко проверить, какие решения он может принимать самостоятельно, в частности по ремонту и текущим расходам;
- отчётность, проверить периодичность выписок и передачу подтверждающих документов;
- дополнительные гарантии, проверить, предлагается ли страхование от неуплаты арендной платы, изучить лимиты возмещения, франшизы и исключения.
Кроме того, перед подписанием договора на управление нужно проверить порядок передачи досье арендатора, квитанций, актов приёма-передачи и документов по ремонтным работам. Если у вас возникли сомнения по поводу какого-либо условия, рекомендуется запросить письменное разъяснение до подписания. Во Франции Департаментское агентство информации по жилищным вопросам (ADIL) также может проинформировать вас о правилах, применимых к вашей ситуации.
Заключение
Выбор управляющего арендой требует некоторой подготовки, но он может избавить вас от многих трудностей. Перед подписанием важно проверить 5 важнейших критериев: профессиональные компетенции управляющего, вознаграждение и расходы на управление, услуги, включённые в договор на управление, качество сопровождения со стороны управляющего и условия договора.